【多維生活】多維社記者林紫喬報導／想要投資房地產的人士，也許可以先將邁阿密從名單上清除。因為根据福布斯網站(Forbes.com)的排名，在全美風險最大的不動產市場名單中，邁阿密排行第一，高比例的調整利率貸款、高空屋率、以及房價大跌等种种因素，是使当地房市風險大增的原因。 多維房地產頻道 向北或向西部走，其他地區的房市也不見得更加穩当。排在邁阿密之后的奧蘭多、沙加緬度和舊金山等地，也是你投資房地產之前必须慎重考慮的地點。 福布斯調查了全美40大都會區，針對這些地點，找出未來風險最大的房地產市場。這項調查評估了各地的借貸緊張度，以及各個市場被過度高估的情形，預測未來面臨房價下跌的可能。 這份名單中，某些地點如舊金山和聖地牙哥，是傳統上投機商能仍掙到錢的城市，只要他們選對了地區、或看准了低價再下手買進。当然，其中的風險讓他們的心情就像洗三溫暖般，提心吊膽忽冷忽熱。 其他的地區如芝加哥或鳳凰城，一般來說是相對穩定的市場，但目前也處在重大的壓力之下。而類似辛辛那提或堪薩斯城等地，原本就在一片風雨飄搖中，對于未來更澹的市場，可能尚未做好迎戰的准備。各項風險指標比較：

福布斯調查了全美40大都會區，針對這些地點，找出未來風險最大的房地產市場。

1、調整利率貸款(ARMs)比重 分析各地貸款市場，可以作為房市風險的評估辦法。專家指出，觀察各地的調整利率貸款(ARMs)的比重，可間接得知風險的高低，因為這种貸款的借戶通常在頭五年或七年內，僅為利息的部份環款，然而在這段期間結束后，月付款額可能會增加到借戶無法承受的金額，這很可能會導致風險與危機。 此外，聯邦儲蓄的主席柏南克(Ben Bernanke)則對通貨膨脹感到憂慮，經濟學家認為，未來几年中，利率極有可能調高，這意味著借貸成本的增加，都將要由ARMs借主吸收和承擔，如此一來壞帳比例可能增加。 高ARMs的比重也可以看出，当地的房市對它的居民而言，是超出負擔能力的。根据全美地產商協會(NAR)，目前擁有最高ARMs比例的都會區，依次為舊金山、聖地牙哥、和洛杉磯。若依据福布斯的房價收入評量(price-to-earnings ratio)標准，這三個城市也是訂價過高的前三大地區。此外，在当地住民最難負擔的房市排行榜中，這三個地方分别擠進了前四名。因此，如果未來利率上升或借貸緊縮，將大幅降低房屋的銷售，讓市場止步不前。 2、貸款與房價比(loan-to-value，LTV) 另一個房市風險的指標，是一地的貸款與房價比(loan-to-value，LTV)超過90%的比重。所謂的LTV，就是借主的貸款部份占總房價的比例，如過一地區的房屋貸款中，LTV超過90%的情況太過普遍，這也代表了当地房市風險較高。 当LTV超過90%之上，這意味著屋主對他的房子僅有極小部份的產權，這間接表示，屋主不對貸款負責、或是形成壞帳的可能也相對增加。如果借方面對過多的壞帳，市場與房價都將大受影響。基于這個原因，堪薩斯城成為風險高的房市之一。别脆弱的，当地LTV超過90%的部份，情況高達了39%。 3、房價與收入比(price-to-earnings ratio) 這項調查還考慮了房價收入比(price-to-earnings ratio)。該指標若是太高，則代表二個重大風險，即價格過高的市場，不僅使金錢的投資成為賭注，也很可能要面對價格向下調整的壓力。 4、空屋率 最后一個評估指標就是空房率。這并不是十分复雜的評量方式，但卻是了解一地房屋供需的最佳方式。比如奧蘭多的空房率高達5.2%，代表当地房市含有潛在風險。此外，一地若有較強的經濟指標，如就業成長率、移民比例等，則能緩和当地房市的風險；相對的，較弱的經濟情況，或是季節性的天災，則是不利房市的因素。 從空屋率來評量，洛杉磯和紐約市表現較好的城市，分别擁有第四和第八低的空房比率。雖然這兩的地區的ARMs比重較高，但是低的空房率則對市場釋放出很樂觀的信號。